Pada Maret 2014, Pengadilan Banding California mengeluarkan opini di Richman v. Hartley (2014) 224 Cal.App.4th 1182, yang memperjelas bahwa undang-undang California mewajibkan penjual real estat untuk memberikan 'Pernyataan Pengungkapan Transfer' (TDS) kepada pembeli jika properti tersebut merupakan properti penggunaan campuran. Properti 'mixed use' adalah properti yang berisi perbaikan perumahan dan komersial.

Pembeli mengontrak Penjual untuk membeli properti asli Penjual di Ventura, California. The real estat adalah bungkusan tunggal, tapi itu termasuk dua bangunan: dupleks perumahan dan struktur komersial. Para pihak menggunakan kontrak penjualan standar yang digunakan untuk pembelian real estat komersial. Perjanjian tersebut berisi ketentuan berikut: "Penjual harus membuat ke Pembeli, melalui escrow, semua pengungkapan yang berlaku yang diwajibkan oleh hukum … tentang properti …" Kontrak juga berisi bahasa yang menyatakan penjualan akan tidak bergantung dan pada dasar "apa adanya".

Pembeli menolak untuk menutup pada tanggal yang dijadwalkan karena, ia menegaskan, Penjual gagal memberikan pernyataan pengungkapan yang diperlukan. Secara khusus, Pembeli berpendapat bahwa Penjual tidak memberinya TDS sebagaimana dipersyaratkan oleh Undang-Undang Pengungkapan Transfer, Kode Sipil § 1102 (a), et seq. California Civil Code § 1102 (a) menjelaskan bahwa persyaratan pengungkapan berlaku untuk "real estate atau koperasi saham residensial, ditingkatkan dengan atau terdiri dari tidak kurang dari satu atau lebih dari empat unit hunian," kecuali jika properti itu secara jelas dikecualikan. Kode Sipil § 1102,02 mencantumkan jenis-jenis transfer properti riil yang mana Hukum Pengungkapan Transfer tidak berlaku, dan properti 'mixed use' tidak terdaftar di antara mereka. Penjual berpendapat bahwa UU Pengungkapan Transfer hanya berlaku untuk penjualan properti yang hanya melibatkan struktur perumahan.

Penjual menggugat Pembeli karena melanggar kontrak pembelian. Selama proses pengadilan, Pembeli pindah untuk penilaian ringkasan dan menang karena, sebagai masalah hukum, Penjual tidak dapat menetapkan bahwa ia melakukan tugas menurut hukum dan kontraknya untuk menyediakan TDS. Pengadilan persidangan memberikan penilaian ringkas atas bantuan Pembeli dan Penjual mengajukan banding. Pengadilan banding mengafirmasi keputusan pengadilan persidangan.

Penjual menegaskan pada banding bahwa Hukum Pengungkapan Transfer hanya berlaku untuk properti nyata "yang terdiri dari tidak kurang dari satu atau lebih dari empat unit hunian," dan bahwa propertinya terdiri dari bangunan perumahan dan komersial. Penjual berpendapat bahwa undang-undang itu tidak dimaksudkan untuk melindungi apa, pada dasarnya, transaksi komersial.

Pengadilan Banding mencatat bahwa Legislatif memberlakukan undang-undang pada tahun 1985 dan dengan kata-kata yang jelas itu mengharuskan penjual untuk memberikan kepada pembeli sebuah TDS real estat di "setiap transfer … dari properti nyata" ditingkatkan dengan atau terdiri dari tidak kurang dari satu atau lebih dari empat unit hunian. (Civ. Kode § 1102 (a).) Itu diadakan bahwa kata-kata ini jelas dan tidak ambigu dan bahwa tidak ada batasan untuk paket properti di mana hanya ada perbaikan perumahan. Penambahan penggunaan komersial dan struktur pada properti tidak membatalkan perlindungan konsumen yang dimaksudkan hukum untuk disediakan.

Pengadilan mencatat bahwa memang benar bahwa Legislatif tidak berniat UU Pengungkapan Transfer untuk diterapkan pada transaksi real estat komersial. Pengadilan menyatakan bahwa itu tidak perlu untuk mengkarakterisasi sifat transaksi sebagai "perumahan" atau "komersial" karena undang-undang memicu kebutuhan untuk TDS hanya dengan memiliki unit hunian di atasnya. Agaknya sebidang tanah yang terutama digunakan untuk tujuan komersial tetapi yang memiliki unit hunian yang tampaknya tidak signifikan di atasnya juga dianggap penggunaan campuran, sehingga membutuhkan TDS. Jika sebidang tanah milik campuran digunakan, sejauh mana TDS berlaku: hanya unit hunian, atau juga bagian komersial dari properti? Pengadilan tidak membahas masalah ini.

Kasus ini menyoroti hasil kegagalan untuk memberikan pengungkapan kepada pembeli. Ini hanya merupakan kejadian umum bahwa pihak-pihak dalam suatu transaksi percaya bahwa suatu paket properti yang dapat dicirikan sebagai sarana komersial utama bahwa UU Pengungkapan Transfer tidak berlaku. Ini berarti ada banyak penjual yang melanggar hukum pengungkapan. Bahkan yang lebih menakutkan bagi penjual dan broker mereka adalah kemungkinan ruang lingkup pengungkapan yang melibatkan paket penggunaan campuran lahan. Itu pasti akan memiliki konsekuensi merugikan yang signifikan di pasar real estat jika pengadilan harus menyatakan bahwa persyaratan pengungkapan berlaku untuk bahkan bagian komersial dari properti, tetapi itu adalah masalah bagi pengadilan lain untuk diselesaikan. Pelajaran yang diambil di sini adalah, biasanya sepadan dengan upaya untuk mengungkapkan secara berlebihan.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *